Продажа доли квартиры в долевой собственности

Недвижимость 27.05.2015

Содержание

Что представляет из себя идеальная доля?
Как продать часть квартиры в долевой собственности?
Как продать квартиру в долевой собственности, соблюдая все правила?
Можно ли обойти преимущественное право?
Когда продажа доли в праве общей долевой собственности запрещена?
Как разделить квартиру находящуюся в долевой собственности?
Что делать, если один из собственников категорически против продажи вами своей доли?
Как уплачиваются налоги при продаже?
В качестве заключения
- Видео инструкция

Предисловие

В настоящий момент очень многие люди сталкиваются с тем, что им необходимо продать свою долю в квартире. Причин на это может быть очень много. Сегодня размен квартиры при долевой собственности может представлять из себя сложный процесс. Давайте разберемся в нем более детально.

Что представляет из себя идеальная доля?

Многие люди ошибочно думают, что доля — это какая-то часть в квартире. В действительности же это просто право обладания той или иной долей. Все собственники имеют право пользоваться своей частью по своему усмотрению. Самое главное, чтобы не нарушались права других собственников. Для того, чтобы на практике не было разногласий, необходимо всячески договариваться. К примеру, распределить комнаты между людьми, установить график использования ванной комнаты или кухни. Теперь, если вас спросят, долевая собственность на квартиру что это такое? Вы сможете без труда ответить на данный вопрос. При этом, нигде официально не будет указано, что за собственником закреплена та или иная комната. А вот продажа доли квартиры в долевой собственности является более сложным процессом.

Как продать часть квартиры в долевой собственности?

Реализовать часть квартиры гораздо сложнее, чем полноценное жилье. Как показывает практика, мало кто хочет проживать с чужими людьми, делить с ними одну крышу над головой. Но это не единственная сложность, с которой вы можете столкнуться. К примеру, остальные собственники обладают более приоритетным правом на приобретение вашей доли. Давайте рассмотрим этот пример более подробно.

Вы решили, что продажа доли дома в общей долевой собственности — это единственный выход из вашего положения. Первоначально вам нужно предложить свою часть остальным собственникам. Если они откажутся или же не ответят в течение 30 дней, то вы получаете право предложить свою долю сторонним лицам. При этом условия должны быть идентичными с теми, что вы предлагали остальным собственникам. В противном случае они имеют право подать в суд, получить такие же условия, что и сторонний человек. При этом они точно выиграют в судебном разбирательстве. Самое главное для них — успеть подать иск в течение 90 дней после момента, когда собственник узнал о сложившейся ситуации.

Как продать квартиру в долевой собственности, соблюдая все правила?

Как уже отмечалось, первоначально требуется обратиться к остальным собственникам, уточнить, не хотят ли они приобрести вашу долю. Оформляется предложение исключительно в письменном виде. Для того чтобы в будущем не иметь никаких проблем, обязательно попросите других собственников, чтобы они оформили акт о вручении им предложения. На нем должна быть указана дата, условия продажи, подпись. Это поможет вам подстраховаться. Если вдруг какой-либо собственник просто решит вас проигнорировать или убедить суд в своей правоте, то регулирующие органы встанут на вашу сторону.

Можно ли обойти преимущественное право?

Как вы уже наверняка успели заметить, преимущественное право других собственников может доставить вам немало проблем, существенно усложняют процесс продажи. Сразу следует оговориться, что эти способы связаны с некоторой опасностью. Если вы будете просто искажать факты, то есть шанс вовсе лишиться своей доли. Очень часто люди пользуются не договором купли-продажи, а просто дарят. Но здесь есть множество нюансов. К примеру, остальные собственники могут узнать, что сделка мнимая, ваш подарок был не от чистого сердца, а преследует корыстные цели. В данном случае суд может попросту отобрать долю у человека. Кроме того, имеются и другие нюансы со стороны покупателя. Получив свою долю, он может просто отказаться от оплаты. В данном случае вы не сможете ничего доказать.

Также очень часто люди ставят чрезмерно завышенную стоимость для собственников. Как только они откажутся, сразу же предлагается аналогичный договор стороннему человеку. При этом, по факту человек платит существенно меньше. Главная проблема заключается не столько в юридических проблемах, сколько в налогах. Отчисления ведь производятся на сумму, которая указана в договоре, а не выдана по факту. Следовательно, если вы не знаете, как продать часть дома в долевой собственности, то лучше не используйте «левых» схем. Делайте все по правилам, тогда точно останетесь при деньгах. Что касается предоставления бумаг, которые подтверждают, что вами были соблюдены все права остальных собственников, то их необходимо подготовить в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте себе, а второй передавайте в Росреестр.

Когда продажа доли в праве общей долевой собственности запрещена?

В данном случае лучше обратиться к Гражданскому кодексу России. В частности, очень многие люди пытаются воспользоваться цессией. Она представляет из себя уступку права. Такая операция применима только в случае с компаниями, но никак ни с квартирами. Продавать таким образом квартиру запрещается.

Как разделить квартиру находящуюся в долевой собственности?

Это довольно сложный процесс. Необходимо в первую очередь прийти хотя бы к устному соглашению. Если договориться не получается, то необходимо решать проблему в судебном порядке. Каждый собственник излагает свою точку зрения, а судья в конечном итоге решает, что и кому достанется. Естественно, решение должно быть основано на Гражданском кодексе.

Что делать, если один из собственников категорически против продажи вами своей доли?

К сожалению, такие ситуации тоже очень часто встречаются. Обычно остальные собственники сговариваются, продают квартиру полностью и делят между собой деньги. В данном случае многое зависит от того, какая доля у сопротивляющегося лица. Если она очень маленькая, то вы можете банально выкупить ее. Дело в том, что если размер данной доли исчезающие мал, то суд может принять вашу сторону. Виртуальный собственник может просто «вставлять палки в колеса», не имея особых оснований на это. Если вы не знаете, как разделить общую долевую собственность, то лучше обратитесь к специалисту. Он даст вам несколько советов, которые точно улучшат ваше положение. Кстати, в большинстве случаев первая консультация бесплатная. Самое главное — отыскать настоящего профессионала. Хороший юрист знает все о правах и обязанностях собственников долевой собственности. Возможно вы не знали, что имеете право сдавать свою часть в квартире, получать дополнительный доход от этого. Можно передавать долю по наследству, дарить ее.

Как уплачиваются налоги при продаже?

Продавцу необходимо заплатить порядка 13% от тех денег, которые были получены. При этом налог не нужно платить в случае, если доля находится в собственности уже более 3 лет. Если налог все же уплатить, то государство может предложить налоговый вычет. В данном случае рассчитывается все индивидуально. Берется во внимание общее количество собственников, стоимость жилища. Величина налогового вычета не может составлять больше 1 миллиона рублей. Если вы владеете долей менее 3 лет, то необходимо заполнить налоговую декларацию. Лучше обратиться с этим вопросом к специалисту, который поможет вам получить максимальный налоговый вычет. При этом, человек зачастую сам ставит величину вычета, подсчитывает его самостоятельно. А контролирующие органы проверяют ее на соответствие действительности.

В качестве заключения

Как вы уже успели убедиться, продать свою долю не так уж и просто. Первоначально разберитесь, что это такое, долевая собственность на квартиру. Если вы совершаете продажу недвижимости впервые, то лучше обратитесь к профессиональному риэлтору, который может похвастаться большим опытом. Если вы уже успели наделать ошибок, то самое время обращаться к юристу. Мало кто знает, что есть возможность получить налоговый вычет. А это довольно серьезные деньги. Удачной продажи!